Bauen mit Architekt, Generalunternehmer oder Bauträger? (Teil 3)

Noch bevor sich Bauherren auf die Suche nach einem Grundstück begeben und sich mit ihren Anforderungen auseinandersetzen, gilt es den richtigen Baupartner ausfindig zu machen. Hierbei kommen verschiedene Anbieter in Betracht, deren Leistungen sich auf den Grundstückskauf, die Planung und die Realisierung des eigenen Projektes wesentlich auswirken. In unserer Mini-Serie vergleichen wir das Bauen mit Architekt, Generalunternehmer und Bauträger und widmen jedem Anbieter einen Beitrag.

In Teil 1 und Teil 2 sind wir auf das Bauen mit Architekt und Generalunternehmer eingegangen. Voraussetzung für diese Art der Zusammenarbeit ist, dass der Bauherr bereits über ein Grundstück verfügt oder ein solches zu erwerben beabsichtigt. Hierin liegt ein wesentlicher Unterschied zwischen dem Bauträger und den bereits vorgestellten Dienstleistern. Der Bauträger baut nämlich auf eigenem Grundstück und veräußert dieses dann mitsamt der Bauleistungen. Auf diese und weitere Besonderheiten wollen wir nachfolgend im Detail eingehen.

Welche Leistungen erbringt der Bauträger?

Die Aufgaben des Bauträgers

Bei Bauträgern handelt es sich um Unternehmen, die sich auf die Errichtung von Immobilien spezialisiert haben und diese noch während des Bauprozesses veräußern. Der Bauträger baut im Vergleich zum Architekten oder Generalunternehmer mit eigenem Geld, auf eigenem Grundstück und trägt bis zur Veräußerung das gesamte Risiko.

Zu den Kernaufgaben des Bauträgers gehört die Beschaffung eines geeigneten Baugrundstücks. Hier genießen er aufgrund seiner regionalen Beziehungen, der Bereitschaft auch größere Mengen an Bauland abzunehmen und seiner finanzielle Ressourcen gegenüber privaten Bauherren einen Vorteil.

Die bei der Veräußerung zugesicherte Bautätigkeiten führt der Bauträger nur selten selbst aus. Vielmehr beschäftigt er hiermit Architekten, Generalunternehmer und Handwerksbetriebe. Seine Aufgabe besteht in der Auswahl verlässlicher Baupartner, der Koordination ihrer Leistungen und der Einhaltung von Zeit- und Kostenplänen.

Der Bauträger als Bauherr

Bei der Hausplanung und anschließenden Realisierung können Sie sich als Vertragspartner nur vereinzelnd mit eignen Ideen in den Prozess einbringen. Zwar gibt es auch bei sog. Typenhäuser immer etwas Spielraum. Allerdings lassen sich diese Ideen häufig nur gegen einen entsprechenden Aufpreis durchsetzen. Für die Dauer der Bauzeit ist der Bauträger der eigentliche Bauherr und bestimmt wo es lang geht – und das so lange, bis das Haus nach Abschluss der Bauarbeiten an Sie als Käufer übergeben wird.

Die bei der Veräußerung zugesicherte Bautätigkeiten führt der Bauträger nur selten selbst aus. Vielmehr beschäftigt er hiermit Architekten, Generalunternehmer und Handwerksbetriebe.

Foto: iStock/Popartic

Was ist ein Bauträgervertrag?

Eine Sache für den Notar

Wie bereits oben erwähnt, treten Sie bei der Zusammenarbeit mit dem Bauträger nicht als Bauherr sondern als Käufer auf. Das Unternehmen verkauft Ihnen das Grundstück mit einer Bauverpflichtung. Aus rechtlicher Sicht handelt es sich beim Bauträgervertrag deshalb um eine Mischung aus Kauf- und Werkvertrag. Dies macht ihn anders als den reinen Werkvertrag, wie er mit Architekt oder Generalunternehmer geschlossen wird, beurkundungspflichtig. Denn laut § 311b Abs. 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung.

Ob der Vertragspartner tatsächlich als Bauträger einzustufen ist, ist in der Gewerbeordnung (GewO) bestimmt. Die rechtlichen Grundlagen für den Bauträgervertrag und der damit im Zusammenhang stehenden Zahlungsabwicklung, finden sich hingegen in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) wieder. Sie ist eine auf der Gewerbeordnung basierende Rechtsverordnung und zielt darauf ab, die Zusammenarbeit zwischen den Parteien möglichst sicher und geordnet zu gestalten und dem Immobilienerwerber einen besonderen Schutz zu gewähren.

Das gehört in den Bauträgervertrag

Wie bei allen Verträgen, in denen Sie als Auftraggeber bzw. Käufer eine bestimmte Leistung fordern, kommt es auch beim Bauen mit dem Bauträger darauf an, was genau vereinbart wird. Ein besonderes Augenmerk sollten Sie hierbei auf eine ausführliche Bau- und Leistungsbeschreibung legen. Je mehr Zeit Sie hier investieren, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass Sie später in ein Haus einziehen, das Ihren Wünschen und Bedürfnissen entspricht.

Neben der Bau- und Leistungsbeschreibung gehören Lageplan, Baupläne und Genehmigungen genauso in das Vertragswerk wie ein Bauzeitenplan, aus dem Baubeginn, Meilensteine und Fertigstellungstermin hervorgehen. Um den Unternehmer zur Einhaltung dieser Angaben zu bewegen, können Sie zusätzlich eine Vertragsstrafe für eine Überschreitung der vertraglichen Bauzeit in den Vertrag aufnehmen. Alles in allem werden Sie also auch beim Bauträgervertrag an der Beauftragung eines Anwalts nicht vorbeikommen. Zumindest ist eine solche jedem Bauherren unbedingt zu empfehlen.

Was kostet das Bauen mit dem Bauträger?

Kostengünstig, doch Vorsicht vor Zusatzkosten

Die meisten Bauträgerhäuser werden als Typenhäuser angeboten, die auf sog. Masterentwürfen basieren und in ihrer Form bereits mehrfach realisiert wurden. Der Bauträger kann sich so die Kosten für die individuelle Planung einsparen, auf Erfahrungswerte zurückgreifen und die Bauzeit erheblich reduzieren. Diese Zeit- und Kostenvorteile können sich positiv für den Käufer der Immobilie auswirken. Hinzu kommt ein geringerer Eigenaufwand. Im Vergleich zu den anderen Konstellationen, nimmt Ihnen der Bauträger einen Großteil der Bauherrenaufgaben ab.

Seinen Sie als Auftraggeber jedoch gerade bei der Zusammenarbeit mit Bauträgern vorsichtig. Lassen Sie sich nicht von Versprechen wie „Schlüsselfertig zum Festpreis“ locken, sondern informieren Sie sich genau, welche Leistungen vertraglich zugesichert wurden bzw. von Ihnen getragen werden müssen. Ansonsten laufen Sie Gefahr, von unerwartet hohen Zusatzkosten überrascht zu werden. Dies kann schnell eine teure Nachfinanzierung oder gar das Scheitern des Projektes zur Folge haben.

Zahlen nach Baufortschritt

Wer ein Haus von einem Bauträger kauft, bezahlt dieses in der Regel nach einem Zahlungsplan. Wie dieser gestaltet sein muss, ist in der MaBV geregelt. Zwar könnte der Bauträger seine Leistungen auch erst nach Fertigstellung in Rechnung stellen. Hiervon wird das Unternehmen jedoch absehen. Ansonsten müsste es in Vorleistung gehen und für die Finanzierung und die damit verbundenen Risiken selbst aufkommen.

Der Ratenzahlungsplan muss also den Vorgaben der MaBV entsprechen. In § 3 Abs. 2 MaBV werden insgesamt 13 Gewerke aufgelistet, die jeweils mit einem prozentualen Anteil versehen sind. Der Bauträger darf allerdings nicht für jedes der 13 Gewerke eine eigene Rechnung stellen, sondern muss diese zu maximal sieben Teilzahlungen zusammenfassen:  

• 30% nach Beginn der Erdarbeiten,
• 40% nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmerarbeiten
• 8% für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,
• 3% für die Rohinstallation der Heizungsanlagen,
• 3% für die Rohinstallation der Sanitäranlagen,
• 3% für die Rohinstallation der Elektroanlagen,
• 10% für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung,
• 6% für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten,
• 3% für den Estrich,
• 4% für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich,
• 12% nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,
• 3% für die Fassadenarbeiten,
• 5% nach vollständiger Fertigstellung.

Seinen Sie als Auftraggeber gerade bei der Zusammenarbeit mit Bauträgern vorsichtig. Lassen Sie sich nicht von Versprechen wie „Schlüsselfertig zum Festpreis“ locken, sondern informieren Sie sich genau, welche Leistungen vertraglich zugesichert sind.

Keine Grundstückssuche

Gerade in Ballungszentren stehen private Bauherren vor der Herausforderung, ein passendes Grundstück zu finden. Schnell vergehen Monate, wenn nicht sogar Jahre, bis ein Baugrundstück gefunden ist, das den eigenen Vorstellungen entspricht und allen Anforderungen standhält. Dabei ist jede Menge Fleißarbeit gefragt. Bauträger finden sich hier häufig in einer deutlich besseren Position wieder. Sie verfügen über die entsprechenden Netzwerke und können ganze Baugebiete erwerben. Die Folge: Sie sparen sich bereits zu Beginn Ihres Vorhabens wertvolle Zeit ein und gelangen möglicherweise an ein Grundstück, bei dem Sie mit einem Architekten oder Generalunternehmer nur geringe Erwerbschancen hätten.

Rundum-Service

Bauherren, die sich für den Hauskauf vom Bauträger entscheiden, bekommen ein Großteil der zu erbringenden Leistungen abgenommen. So muss kein Grundstück beschaffen, keine Baugenehmigung eingeholt und auch kein Gewerk ausgeschrieben werden. Wer selbst wenig Erfahrung oder Zeit hat, kann hiervon erheblich profitieren. Allerdings hat dieser „Rundum-Service“ auch seinen Preis. Im Vergleich zum Bauen mit Architekt oder Generalunternehmer, bietet Ihnen der Kauf vom Bauträger den geringsten Gestaltungsspielraum. Planänderungen sind oft gar nicht oder nur mit erheblichen Mehrkosten möglich.

Finanzielle und zeitliche Planungssicherheit

Bauherren brauchen zeitliche und finanzielle Planungssicherheit. Seriöse Bauträger greifen zumeist auf jahrelange Erfahrung zurück und haben die angebotenen Typenhäuser bereits mehrfach realisiert. Dadurch können sie ihre Häuser zu Festpreis und verbindlichem Fertigstellungstermin anbieten. Wichtig ist, dass Sie sich diese Versprechen vertraglich zusichern und die gewünschten Leistungen hinreichend definieren, um nicht von Zusatzkosten und Mehraufwenden überrascht zu werden. Außerdem sollten Sie diese Leistungen bei der Übergabe genau unter die Lupe nehmen und gegebenenfalls fachkundige Dritte zur Begutachtung hinzuziehen. Fehlkalkulationen und Qualitätsmängel gehen dann zulasten des Hausanbieters.

Fazit

Das Bauen mit dem Generalunternehmer ist gerade solchen Bauherren zu empfehlen, die selbst über nur wenig Zeit und Erfahrung verfügen und sich nur bedingt in den Planungs- und Ausführungsprozess einbringen wollen. Wer hingegen ein Mitspracherecht für sich beansprucht, ist mit der Beauftragung eines Architekten oder Generalunternehmers besser bedient. Nichtsdestotrotz sollten Sie sich von dem „Rundum-Service“ nicht blenden lassen, sondern gerade bei der Auswahl des richtigen Partners, der anschließenden Vertragsgestaltung und Entgegennahme des Objektes die notwenige Zeit investieren, um später nicht böse überrascht zu werden.