Bau mit Architekt, Generalunternehmer oder Bauträger? (Teil 2)

Noch bevor sich Bauherren auf die Suche nach einem Grundstück begeben und sich mit ihren Anforderungen auseinandersetzen, gilt es den richtigen Baupartner ausfindig zu machen. Hierbei kommen verschiedene Anbieter in Betracht, deren Leistungen sich auf den Grundstückskauf, die Planung und die Realisierung des eigenen Projektes wesentlich auswirken. In unserer Mini-Serie vergleichen wir das Bauen mit Architekt, Generalunternehmer und Bauträger und widmen jedem Anbieter einen Beitrag.

Während wir in Teil 1 auf das Bauen mit dem Architekten und dessen Vorteile eingegangen sind, wollen wir Ihnen in diesem Teil den Weg des Hausbaus mit dem Generalunternehmer näherbringen, der von einem Großteil der privaten Bauherren bevorzugt wird. Wie lässt sich dies begründen, welche Leistungen erbringt der Generalunternehmer und wie unterscheidet er sich von anderen Baubeteiligten? Diesen und weiteren Fragen sind wir nachgegangen.

Welche Leistungen erbringt der Generalunternehmer?

Alles aus einer Hand

Im Vergleich zum Bauen mit dem Architekten, nimmt der Generalunternehmer die Vergabe der einzelnen Gewerke selbst vor. Er wird vom Bauherren in der Regel damit beauftragt, das Bauwerk zu einem festen Preis und Termin schlüsselfertig zu liefern. Nicht hiervon erfasst sind die Planungsleistungen, um die sich der Bauherr selbst kümmern muss.

Der Generalunternehmer ist neben dem Architekten somit der einzige Vertragspartner des Bauherren und trägt die volle Verantwortung für einen erfolgreichen Projektabschluss. Der Generalunternehmer übernimmt hierbei zumindest ein Teil der Leistungen, wie z.B. die Errichtung des Rohbaus, selbst. Die übrigen Leistungen vergibt er an eine Reihe von Subunternehmern, durch deren Einsatz er Zeit- und Kostenvorteile realisieren kann. Demgegenüber stehen eine Reihe von Risiken. Letztlich ist er für die Arbeiten seiner Subunternehmer verantwortlich und hat dafür Sorge zu tragen, dass diese bedarfsgerecht erfüllen. Gegen dieses finanzielle Risiko sichert sich der Generalunternehmer mit einer entsprechenden Gewinnspanne ab.

Generalunternehmer im Vergleich zu anderen Baupartnern

Vom Generalunternehmer ist zunächst der Teil-Generalunternehmer zu unterschieden. Entscheidet sich der Bauherr für die Einzelvergabe, kann es durchaus Sinn ergeben, bestimmte Bereiche, wie z.B. den der Haustechnik, an einen Teil-Generalunternehmer zu vergeben. Dieser ist dann für den gesamten Teilbereich, nicht jedoch für das gesamte Projekt verantwortlich. Der Vorteil: Schnittstellenproblematiken und Unklarheit hinsichtlich der Gewährleistungen können vermieden werden.

Der Totalunternehmer unterscheidet sich vom Generalunternehmer hingegen dahingehend, dass er nicht nur die Verantwortung für die Ausführung der Gewerke übernimmt, sondern zusätzlich sämtliche Planungsleistungen mitanbietet. Dieser Kategorie sind beispielsweise ein Großteil der Fertighaushersteller zuzuordnen, die sich nicht nur um die Fertigung ihrer Systemhäuser widmen, sondern den Bauherrn auch bei Bedarfsanalyse, Entwurf und Baueingabe unterstützen.

Oft verwechselt wird der Generalunternehmer außerdem mit dem Generalübernehmer. Letztlich trennt die beiden Baupartner der Umstand, dass der Generalübernehmer im Vergleich zum Generalunternehmer selbst keinerlei Arbeiten ausführt. Seine Kompetenz besteht vielmehr im Einholen von Angeboten, der Übernahme von Risiken sowie der Koordination und Kontrolle der von ihm beauftragten Unternehmen.

Oft verwechselt wird der Generalunternehmer außerdem mit dem Generalübernehmer. Letztlich trennt die beiden Baupartner der Umstand, dass der Generalübernehmer im Vergleich zum Generalunternehmer selbst keinerlei Arbeiten ausführt.

Foto: iStock/Kwanchai_Khammuean

Was ist ein Generalunternehmervertrag?

Anders als bei der Beauftragung eines Architekten, der Aufgrund seines Berufstandes an die HOAI gebunden ist, genießen Generalunternehmen bei der Vertragsgestaltung deutlich mehr Freiheiten. Der Generalunternehmervertrag (GU-Vertrag) wird grundsätzlich nach dem in den §§ 631 bis 650 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelten Werkvertragsrecht beurteilt. Die Vertragsparteien können hiervon jedoch auch wirksam abweichende Vereinbarungen treffen. In jedem Fall verpflichtet sich der Generalunternehmer zur Herstellung des versprochenen Werkes und ist dabei mit der Erlaubnis ausgestattet, sich Leistungen von Subunternehmern zu bedienen.

Private Bauherren sollten sich mit dem Generalunternehmervertrag und dessen Ausgestaltung intensiv auseinandersetzen und unbedingt von einem unabhängigen Dritten beraten lassen. Denn zum einen dient dieser Vertrag als Grundlage für die Zusammenarbeit mit einem Baupartner, der mit einem Großteil der zu erbringenden Leistungen beauftragt wird. Zum anderen besteht zwischen den Parteien zumeist eine sog. Experten-Laien-Beziehung, die der ein oder andere Dienstleister auszunutzen weiß. Ein besonderes Augenmerkt ist in diesem Zusammenhang auf das Leistungsverzeichnis, den Fertigstellungstermin, den Festpreis und die Sicherstellung der Einhaltung dieser Aspekte zu legen. Je präzisier hier formuliert wird, desto eher lassen sich Unstimmigkeiten hinsichtlich Mehraufwendungen oder Ähnlichem vermeiden.

Was kostet das Bauen mit dem Generalunternehmer?

Die Kosten für ein schlüsselfertiges Haus

Welche Kosten auf Sie zukommen, wenn Sie einen Generalunternehmer beauftragen, hängt von einer Vielzahl an Faktoren ab. Anhängig von Standort, Grundstücksbeschaffenheit, Bauweise und Ausstattung können die Baupreise stark voneinander abweichen. Hinzu kommt eine erhöhte Nachfrage, welche die Baupreise gerade in den Ballungszentren seit Jahren in die Höhe treibt. Sie können laut einem Beitrag des Portals HeimHelden! jedoch in der Regel damit rechnen, dass der Generalunternehme für Subunternehmerleistungen einen Aufschlag von circa 15% berechnet.

Verschiedene Abrechnungsmöglichkeiten

Bauherren und Generalunternehmer schließen zumeist einen Werkvertrag, indem die Leistung entweder mit einem Einheits- oder Pauschalpreis abgerechnet wird. Beim Pauschalpreis einigen sich die Bauvertragsparteien auf einen Betrag, der unabhängig der tatsächlich angefallen Mengen zu erbringen ist. Entscheidend ist vielmehr, dass das Leistungssoll vertragsgemäß geliefert wird. Lässt sich der tatsächliche Umfang hingegen genau bestimmen, können sich die Parteien auch in einem sog. Einheitspreisvertrag einigen, in dem nach den verbauten Massen abgerechnet wird. Weitere Vertragstypen stellen der Garantierte Maximal-Preis-Vertrag oder der sog. Cost-Plus-Fee-Vertrag dar.

Bauherren und Generalunternehmer schließen zumeist einen Werkvertrag, indem die Leistung entweder mit einem Einheits- oder Pauschalpreis abgerechnet wird.

Foto: iStock/kirisa99

Nur ein Ansprechpartner

Für den Generalunternehmer spricht zunächst der Umstand, dass Bauherren während des gesamten Bauprozesses nur einem Ansprechpartner begegnen. Für Sie reduziert sich der Aufwand insofern, dass Sie die Leistungen nicht einzeln vergeben müssen, sondern mit nur einem Baupartner ein Vertragsverhältnis eingehen. Dies spielt insbesondere bei Gewährleistungsfragen eine entscheidende Rolle, bringt jedoch nicht nur Vorteile mit sich. So sind Sie gegenüber den Subunternehmern beispielsweise nicht weisungsbefugt.

Einfacher Planungsprozess

Viele Generalunternehmer bzw. Totalunternehmer bietet kostengünstige Standardgrundrisse oder Typenhäuser an, die sie bereits realisiert haben. Gerade unerfahrene Bauherren erhalten dadurch ein Gerüst, an dem sie sich orientieren bzw. einen Rahmen in dem sich bewegen können. Klar ist allerdings auch, dass der Bauherr dadurch in einer planerischen Freiheit eingeschränkt wird und Abweichungen von diesen Plänen oft nur gegen Aufpreis möglich sind. Wer sich also danach sehnt, sich selbst in die Planung einzubringen und ein Haus ganz nach den eigenen Vorstellungen zu entwerfen, ist mit einem Architekten als Baupartner besser bedient.

Relativ hohe Kostensicherheit bei Festpreis

Generalunternehmer haben den Vorteil, dass Sie zumeist auf jahrelange Erfahrung und ein Netzwerk an Subunternehmern zurückreifen, mit denen Sie bereits mehrfach zusammengearbeitet haben. Denn nur wenn sie über die entsprechenden Kompetenzen verfügen, können sie trotz eines garantierten Festpreises den für sich erhofften Gewinn erwirtschaften. Für den Bauherren hat dies den Vorteil, dass dieser einer relativ hohen Kostensicherheit begegnet, vorausgesetzt, dass der Leistungsumfang hinreichend definiert worden ist. Schließlich will kein Unternehmer ein Minusgeschäft machen. Fehlkalkulationen gehen dann entweder zulasten der Qualität oder werden mit vermeintlichen Mehraufwendungen versucht wettzumachen.

Fazit

Die Suche nach dem richtigen Baupartner gehört zu den wichtigsten Entscheidungen, die Sie auf dem Weg zum eigenen Haus treffen müssen. Bauherren, die sich selbst nur bedingt in die Planungs- und Ausführungsarbeiten einbringen wollen und großen Wert auf einen möglichst einfachen und kostengünstigen Prozess legen, treffen mit der Wahl des Generalunternehmers die richtige Entscheidung. Ein besonderes Augenmerk sollten Sie dabei auf die Findung eines seriösen Dienstleisters legen. Zudem empfiehlt es sich gerade bei der Ausgestaltung des Bauvertrages, die notwendige Zeit zu investieren und auf den Rat unabhängiger Dritter zurückzugreifen.