Bauen mit Architekt, Generalunternehmer oder Bauträger? (Teil 1)

Noch bevor sich Bauherren auf die Suche nach einem Grundstück begeben und sich mit ihren Anforderungen auseinandersetzen, gilt es den richtigen Baupartner ausfindig zu machen. Hierbei kommen verschiedene Anbieter in Betracht, deren Leistungen sich auf den Grundstückskauf, die Planung und die Realisierung des eigenen Projektes wesentlich auswirken. In unserer Mini-Serie vergleichen wir das Bauen mit Architekt, Generalunternehmer und Bauträger und widmen jedem Anbieter einen Beitrag.

Das Bauen mit dem Architekten ist zur Ausnahme geworden. Statistiken zufolge entscheiden sich etwa 9 von 10 Bauherren gegen die Beauftragung der üblicherweise freiberuflichen Dienstleister. Statt sich mit eigenen Ideen in den Prozess einzubringen und ein Haus nach den individuellen Wünschen zu entwerfen, lässt man einen Fertighaushersteller oder Bauträger das Projekt übernehmen. Dabei bringt die Zusammenarbeit mit dem Architekten jede Menge Vorteile mit sich. Fachkundige Beratung, zeitliche und fachliche Entlastung sowie garantierte Qualität sind nur einige von vielen Gründen, die für die Beauftragung eines Architekten sprechen.

Welche Leistungen erbringt der Architekt?

Sachverwalter im Auftrag seiner Bauherren

Laut amtlicher Definition ist der Architekt für die technische, funktionale, gestalterische und wirtschaftliche Planung eines Gebäudes zuständig und tritt dabei als Sachverwalter für und im Auftrag seiner Bauherren auf. Die Berufsbezeichnung des „Architekten“ selbst, ist in Deutschland gesetzlich geschützt. Nur wer in der Architektenliste der jeweiligen Landeskammer eingetragen ist, darf Bauanträge einreichen. Ähnlich wie bei anderen Freiberuflern auch, setzt dies ein erfolgreich abgeschlossenes Hochschulstudium sowie mehrere Jahre Berufserfahrung voraus.

Planen, Beraten und Überwachen von Bauprojekten

Das Leistungsangebot des Architekten ist breit gefächert. Auf Wunsch des Bauherrn begleitet er diesen während des gesamten Projektes und steht ihm in allen Belangen beratend zur Seite. Der Schwerpunkt liegt dabei auf der Planung des Hauses und der Koordination der anschließenden Ausführung. Auf die Kompetenz des Architekten kann, muss aber nicht während des gesamten Bauprozesses zurückgegriffen werden. Wer sich beispielsweise für den Bau mit Generalunternehmer entschieden hat, kann den Architekten auch nur bis zur Einreichung der Genehmigungsplanung in Anspruch nehmen.

Laut amtlicher Definition ist der Architekt für die technische, funktionale, gestalterische und wirtschaftliche Planung eines Gebäudes zuständig und tritt dabei als Sachverwalter für und im Auftrag seiner Bauherren auf.

Foto: iStock/Vasyl Dolmatov

Die neun Leistungsphasen der HOAI

Eine gute Übersicht der Aufgaben und Kompetenzen bietet die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), in der die Leistungen in folgende neun Leistungsphasen gegliedert sind:  

• Leistungsphase 1 (Grundlagenermittlung): Zu Beginn werden die Grundlagen für die anstehende Zusammenarbeit geschaffen. Im Rahmen einer Bedarfsanalyse werden technische, funktionelle, gestalterische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen ermittelt und zusammengefasst
• Leistungsphase 2 (Vorplanung): In der zweiten Phase fängt es an konkret zu werden. Der Architekt präsentiert erste Entwürfe, erstellt eine Kostenschätzung, nimmt Vorverhandlungen mit den Behörden und Kontakt zu anderen an der Planung Beteiligten auf
• Leistungsphase 3 (Entwurfsplanung): Sobald Sie sich für einen Lösungsvorschlag entschieden haben, setzt Ihr Architekt diesen in ein technisch und wirtschaftlich mangelfreien Gesamtentwurf um. Hinzu kommen eine Objektbeschreibung und eine Kostenberechnung
• Leistungsphase 4 (Genehmigungsplanung): Lässt sich das alles auch ohne weiteres umsetzten? Eine Antwort auf diese Frage gibt es in dieser Leistungsphase. Der Architekt hat die Planungsunterlagen so zu fertigen, dass diese den öffentlich-rechtlichen Vorschriften für die erforderliche Genehmigung genügen
• Leistungsphase 5 (Ausführungsplanung): Es beginnt die zweite Stufe der Zusammenarbeit, nämlich die der Umsetzung. Je nach Größe und Wichtigkeit werden alle für das Bauvorhaben notwenigen Detailplanungen im Maßstab bis zu einem Verhältnis von 1:1 angefertigt und mit den entsprechenden Einzelangaben versehen
• Leistungsphase 6 (Vorbereitung der Vergabe): Haben Sie sich für die Einzelvergabe entschieden, hat Ihr Architekt diese nun vorzubereiten. Es erfolgen Mengenberechnungen als Grundlage für das Aufstellen von Leistungsbeschreibungen mit Leistungsverzeichnissen nach Leistungsbereichen
• Leistungsphase 7 (Mitwirkung bei der Vergabe): Nun geht es ans Angemachte. Zusammen mit Ihrem Architekten holen Sie Angebote ein, werten diese aus und entscheiden sich für die überzeugendsten Dienstleister. Hinzu kommt eine Kostenkontrolle durch den Vergleich des Kostenanschlags mit der Kostenberechnung
• Leistungsphase 8 (Objektüberwachung): Nach langer Vorbereitung beginnt nun endlich die Bauphase. Der Architekt überwacht die Ausführungsleistungen hinsichtlich der Übereinstimmung mit der Baugenehmigung, den Ausführungsplänen und den Leistungsbeschreibungen sowie den anerkannten Regeln der Technik. Darüber hinaus koordiniert er die Arbeiten auf der Baustelle und organisiert behördliche Abnahmen
• Leistungsphase 9 (Objektbetreuung): Auch nach der Baufertigstellung können Bauherren von ihrem Architekten profitieren. Im Rahmen der Objektbetreuung wird das Objekt begangen und auf mögliche Mängel hin untersucht. Falls nötig werden Gewährleistungsansprüche geltend gemacht und die Mängel entsprechend beseitigt

Was kostet das Bauen mit dem Architekten?

Vergütung des Architekten nach der HOAI

Anders als bei der Beauftragung eines Generalunternehmers oder beim Hauskauf vom Bauträger, dürfen Architekten ihr Honorar nicht selbst festlegen. Als freiberufliche Dienstleister sind sie an die HOAI gebunden, die neben den neun Leistungsphasen in fünf Honorarzonen gegliedert ist und somit nur wenig Raum für Verhandlungen lässt.

Berechnung des Architektenhonorars

Ausgangspunkt des Nettohonorars der Architektenleistungen sind die anrechenbaren Baukosten. Abhängig von den Planungsanforderungen bzw. dem Schwierigkeitsgrad, sind die Dienstleistungen einer von fünf Honorarzonen zuzuordnen, aus der sich der Honorarsatz ableitet. Für die Erfüllung der oben aufgeführten Leistungen ist jeweils ein Prozentsatz des Gesamthonorars fällig. Das Gesamthonorar eines Architekten beim Bau eines Einfamilienhauses liegt bei rund zwölf Prozent der Baukosten.

Architekt ist nicht unbedingt teurer

Ob ein Architektenhaus teurer als ein Generalunternehmer- oder Bauträgerhaus ist, hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab und lässt sich pauschal nicht beantworten. Macht der Architekt von seinem Fachwissen gebrauch, nutzt das Grundstück und dessen Gegebenheiten bestmöglich aus und trifft der Bauherr bei der Vergabe der Einzelgewerke die richtigen Entscheidungen, lassen sich durchaus Kosten- und Qualitätsvorteile realisieren.

Anders als bei der Beauftragung eines Generalunternehmers oder beim Hauskauf vom Bauträger, dürfen Architekten ihr Honorar nicht selbst festlegen.

Foto: iStock/Worawee Meepian

Individuelle Mitbestimmung

Der größte Vorteil bei der Zusammenarbeit mit dem Architekten ist die Möglichkeit, aktiv an den Planungsarbeiten teilzuhaben und ein Haus zu entwerfen, das optimal auf die eigenen Bedürfnisse und Rahmenbedingungen wie die Grundstücksbeschaffenheit oder das zur Verfügung stehende Budget eingeht.

Ein guter Architekt verfolgt mit seiner Leistung nur ein Ziel: Ein Objekt zu entwickeln, das Ihre Erwartungen übertrifft und allen Anforderungen standhält. Dabei sind ihm nur wenige Grenzen gesetzt. Anders als Generalunternehmer oder Bauträger muss er sich nicht an standardisierte Maße oder vorgegebene Baustoffe halten, sondern kann sich ganz nach Ihren Vorstellungen und Vorlieben richten.

Fachkundige Beratung

Wie bereits eingangs erwähnt, greifen Architekten zumeist auf jahrelange Erfahrung zurück. Um sich selbst „Architekt“ nennen zu dürfen, müssen sie ein Hochschulstudium abgeschlossen haben, Berufserfahrung nachweisen und regelmäßig an Fortbildungsveranstaltungen teilnehmen. Sie kennen die Chancen des Neu- oder Umbaus, die Vor- und Nachteile verschiedener Grundrisstypen und wissen einzuschätzen, ob eine Leistung mangelhaft ist oder abgenommen werden kann.

Als Bauherr müssen Sie während des Projektes mehrere Tausend Entscheidungen treffen, die sich wesentlich auf den Projekterfolg auswirken. Während Generalunternehmer und Bauträger Ihre Interessen hinter die eigenen Interessen stellen, ist es die Aufgabe des Architekten, Sie bestmöglich zu vertreten.

Getrennte Planung und Ausführung

Indem Sie einen Architekten als freien Berater beauftragen, trennen sie auch gleichzeitig die Planung von der Ausführung. Er ist Ihr Ansprechpartner und vertritt Sie nicht nur bei seinen Leistungen, sondern auch bei vor Ort-Besichtigungen und ist somit eine Art „Puffer“ zwischen Ihnen und den ausführenden Gewerken.

Wählen Sie das klassische Modell der Einzelvergabe, gehen Sie dadurch weiterhin ein geringeres Risiko im Hinblick auf die Pleite von Bauunternehmen ein. Denn gerät der Fertighaushersteller oder Bauträger in Bedrängnis oder gar Pleite, kann dies Verzögerungen von mehreren Monaten oder gar Jahren zur Folge haben. Meldet hingegen eines von mehreren Duzend Handwerksunternehmen Insolvenz an, hält sich der zeitliche und finanzielle Verlust zumeist in einem verkraftbaren Umfang.

Maximale Flexibilität

Auch wenn die Zusammenarbeit mit dem Architekten jede Menge Vorteile mit sich bringt, muss dies nicht zwangsläufig bedeuten, dass es im konkreten Fall keine besseren Alternativen gibt. So entschließen sich immer mehr Bauherren dazu, durch Eigenleistungen Kosten einzusparen und sich selbst aktiv am Hausbau zu beteiligen.

Das Tolle an der Inanspruchnahme von Architektenleistungen ist die damit verbundene Flexibilität. Nur wenige Architekturbüros bestehen auf die Abwicklung aller neun Leistungsphasen. Vielmehr können Sie diese auch nur für einzelne Arbeiten, wie z.B. die Erstellung der Genehmigungsplanung, beauftragen.

Fazit

Die Suche nach dem richtigen Baupartner gehört zu den wichtigsten Entscheidungen, die Sie auf dem Weg zum eigenen Haus treffen müssen. Sind Sie dabei auf der Ausschau nach einem unabhängigen Berater, der Ihre Interessen bestmöglich vertritt und bereit, sich selbst in die Planung einzubringen? Dann treffen Sie bei der Wahl eines Architekten die richtige Entscheidung. Zwar müssen Sie möglicherweise mit etwas höheren Baukosten rechnen, sich auf die Suche nach einem eigenen Grundstück begeben und mehr Zeit investieren. Diesen finanziellen und zeitlichen Aufwand machen Sie aufgrund der genannten Vorteile jedoch schnell wieder gut und können mit einem qualitativ hochwertigen Bauwerk rechnen.